Responsabilidade dos conselhos de condomínios

Trata-se de tema de interesse tanto aos que trabalham na área imobiliária quanto àqueles que residem em condomínios - como é a realidade da maioria dos habitantes de cidades de grande porte.

Não é raro se deparar com dúvidas sobre os limites de responsabilidade sobre danos causados por atividades ou por omissões do síndico eleito. Aliás, é recorrente que tal discussão seja levada à luz dos tribunais.

Cumpre frisar, primeiramente, que são dois os tipos de conselhos condominiais previstos em lei.

O primeiro, à luz da Lei 4.591/64, é o Conselho Consultivo do Condomínio. A inteligência do art. 23 do diploma legal dispõe que: Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Continua seu parágrafo único: Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Contudo, este supra não se confunde com o Conselho Fiscal, por sua vez previsto no art. 1.356 do Código Civil, a saber: Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Destaca-se que ambos (i) são formados por três membros, (ii) têm suas atribuições previstas na Convenção do Condomínio, (iii) são formados por membros cujos mandatos não poder ser superiores a dois anos (iv) e poderão ter atribuídas sobre si responsabilidade compartilhada com o síndico, a depender da apuração da irregularidade e da previsão convencional.

O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a Apelação 0007608-68.2013.8.26.0010 tornou-se um pilar para o posterior posicionamento jurisprudencial sobre o tema, considerando que os membros do conselho podem ser responsabilizados de forma concorrente e solidária pelos danos causados pelo síndico:

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO – APROPRIAÇÃO INDEVIDA DE VALORES PELA EMPRESA ADMINISTRADORA CONTRATADA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO À ADMINISTRADORA E IMPROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO À SÍNDICA E À CONSELHEIRA. Responsabilidades e obrigações das correqueridas Síndica e Conselheira, definidas em Convenção de Condomínio, expressas quanto à possibilidade de delegação das funções administrativas, mas mantida a exclusiva responsabilidade do administrador. Omissão ao dever de ofício e transferência administrativa, inclusive da movimentação de contas bancárias do condomínio, sem nenhuma fiscalização das correqueridas. Negligência configurada . Culpa concorrente e solidariedade reconhecidas. RECURSO PROVIDO. (grifos nossos) [1]

A responsabilidade em questão não se restringe à esfera cível, podendo também ocorrer nas esferas penal, trabalhista, ambiental, tributária, ou em quaisquer outras que se fizerem cabíveis aos fatos concretos. [2]

Por conseguinte, é imprescindível que a convenção do condomínio, bem como seu regimento interno e contratos por ele firmados, sejam bem desenhados juridicamente aos contornos necessários para adequação à sua realidade.

[1] TJ-SP - APL: 00076086820138260010 SP 0007608-68.2013 .8.26.0010, Relator.: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 31/05/2017, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/06/2017

[2] BADARÓ, Thiago. (2024). Curso Prático de Direito Condominial. [PDF de apoio à disciplina Curso Prático de Direito Condominial, lecionado na ESA - OAB SP]